FOX Living II

Yleiskatsaus

Braunschweigissa on pulaa opiskelija-asunnoista. Kalustettuja ja kalustamattomia yksiöitä on tarjolla vähän, ja yksityisiä vaihtoehtoja opiskelijoille on harvassa.

Opiskelija-asuntosäätiön yksiöt ovat varattuja useiksi lukukausiksi, ja niihin mahtuu vain noin 15 % opiskelijoista. Etenkin kansainvälisten opiskelijoiden on usein vaikea löytää asuntoa vapailta markkinoilta.

Myös kompaktien asuntojen kysyntä kasvaa: sitä tulee nuorilta ammattilaisilta, TU Braunschweigin henkilökunnalta ja suuryrityksiltä, kuten VWFS AG:ltä ja Siemens Mobilitylta.

FOX Living rakentaa 189 asuntoa opiskelijoille ja nuorille ammattilaisille osoitteeseen Lampadiusring 8, Braunschweig. Asunnot ovat täysin kalustettuja, kompakteja ja helppokäyttöisiä.

Jokaisessa asunnossa on keittokomero ja työpiste. Rakennus on täysin esteetön, ja kaikki tilat ovat portaattomia. Tämä sopii myös liikuntarajoitteisille asukkaille.

Rakennus täyttää tiukan saksalaisen energiatehokkuusstandardin* ja rakennetaan moduulimenetelmällä. Suurin osa asunnoista valmistetaan siis tehtaalla etukäteen ja kootaan vasta rakennuspaikalla.

Hankkeeseen kuuluu myös näitä yhteisiä tiloja:

• Opiskelulounge, jossa on tiloja ryhmä- ja yksilöopiskeluun
• Kaksi suurta kattoterassia ulkokalusteineen ja viheralueineen
• Maisemoitu puutarha eli sisäpiha pöytätennispöydällä ja penkeillä
• Pesutupa pesukoneineen ja kuivausrumpuineen asukkaiden käyttöön

Katolle tulee aurinkosähköjärjestelmä, ja maanalaiseen pysäköintihalliin 24 autopaikkaa. Asuinpinta-alaa on yhteensä noin 3 993 m², keskimäärin 21 m² asuntoa kohti. Kohde sijaitsee uudella, kehittyvällä alueella lähellä teknillistä yliopistoa, ja sopii hyvin opiskelijoille ja nuorille ammattilaisille.

*Energiatehokas uudisrakennus (EH‑55-standardi): rakennus on suunniteltu käyttämään vain noin 55 % vastaavan tavanomaisen uudisrakennuksen energiasta, mikä voi laskea lämmitys- ja energiakustannuksia huomattavasti.

Hankkeen tila

Aikajana näyttää hankkeen suunnitellun etenemisen: ensin tontin osto, sitten rakennuslupa, rakentaminen, valmistuminen, vuokraus ja lopulta mahdollinen myynti. Tontin kauppasopimus on jo allekirjoitettu, ja rakennuslupahakemus jätettiin huhtikuussa 2026. Rahoittajapankin kanssa on tehty lainasopimus, ja ensimmäinen lainaerä (vaihe I) on jo maksettu.

Seuraavaksi odotetaan täyttä rakennuslupaa. Sen jälkeen alkaa rakennusvaihe, jossa käytetään teollista moduulirakentamista. Lopuksi seuraavat valmistuminen, vuokrauksen aloitus ja kiinteistön suunniteltu myynti.

Jokainen saavutettu välitavoite pienentää tiettyjä riskejä. Markkina-, rakennus- ja rahoitusriskit säilyvät silti koko ajan. Aikataulu koskee koko hankkeen etenemistä, ei tämän joukkovelkakirjan laina-aikaa. Joukkovelkakirjan ehdot, mukaan lukien suunniteltu 22 kuukauden laina-aika ja takaisinmaksu, on kuvattu avaintietoasiakirjassa (KIIS) ja joukkovelkakirjan ehdoissa.

Sijainti & alue

Makrosijainti

Hanke sijaitsee Braunschweigissa, Ala-Saksin osavaltiossa. Braunschweig on osa Hannover–Braunschweig–Göttingen–Wolfsburgin aluetta ja yksi Pohjois-Saksan tärkeimmistä kaupungeista.

Kaupungissa on sekä vahva yliopistoyhteisö että paljon yrityksiä: alueella toimii teollisuutta, tutkimuslaitoksia ja palveluyrityksiä. Tämä pitää asuntokysynnän korkealla opiskelijoiden, harjoittelijoiden ja työssäkäyvien keskuudessa.

Liikenneyhteydet ovat hyvät. Moottoritiet ja päätiet yhdistävät Braunschweigin etenkin Hannoveriin ja Wolfsburgiin, ja myös Hannoverin lentoasema on saavutettavissa kohtuullisessa ajassa.

Braunschweigin asuntomarkkina on erittäin kireä: vapaana on alle 1,5 % asunnoista, kun terveenä pidetään noin 3–5 %:n tasoa. Kysyntä pysyy siis jatkuvasti korkealla.

Kaupungissa opiskelee yli 80 000 opiskelijaa, joista noin 15 650 Braunschweigin teknillisessä yliopistossa. Myös harjoittelijat, nuoret ammattilaiset ja pendelöijät tarvitsevat asuntoja. Tämä tarjoaa laajan vuokralaispohjan pienille, kalustetuille asunnoille, kuten FOX Living - Apartments Braunschweigille.

Mikrosijainti

Rakennus tulee osoitteeseen Lampadiusring 8, uudelle kehitysalueelle Braunschweigin pohjoisosaan. Ympäristö on pääosin asuinaluetta, ja kaupunginosa kehittyy yhä: alueelle nousee koko ajan uusia rakennuksia.

Kohteen suurin etu on kävelymatkan päässä oleva teknillinen yliopisto. Opiskelijoille ja nuorille ammattilaisille tämä tarkoittaa lyhyitä matkoja kodin, opiskelun ja arjen välillä. Siksi sijainti sopii hyvin pieniin, valmiiksi kalustettuihin opiskelija-asuntoihin.

Julkisen liikenteen pysäkit ovat lähellä, ja niiltä pääsee sekä kaupungin muihin osiin että keskustaan. Myös päärautatieasemalle ja muihin tärkeisiin kohteisiin pääsee ilman autoa.

Lähialueella on supermarketteja, leipomoita ja pienempiä liikkeitä sekä ravintoloita ja muita palveluita. Arjen asiat hoituvat siis helposti kohteesta käsin.

Naapurustosta löytyy myös viheralueita ja hyvät mahdollisuudet ulkoiluun. Yhdessä yliopiston läheisyyden kanssa tämä tekee alueesta viihtyisän vaihtoehdon opiskelijoille ja nuorille ammattilaisille.

Hankkeen kehittäjä

Kiinteistön omistaa FOX Living PE 1 GmbH & Co. KG, joka vastaa myös sen kehityksestä. Yhtiö on perustettu juuri tätä Braunschweigin Lampadiusringin hanketta varten, ja se hoitaa hankkeen käytännön toteutuksen.

FOX Living kuuluu Hampurissa toimivaan FOX Groupiin. Konserni on kehittänyt kiinteistöjä vuodesta 2016, sekä asuntoja, liiketiloja että logistiikkakiinteistöjä. Yhtiön mukaan sen hankkeiden yhteisarvo on ollut noin 4 miljardia euroa, ja rakennuksia on valmistunut yli 650 000 neliömetriä.

Konsernin sisällä FOX Living keskittyy asuntoihin opiskelijoille, harjoittelijoille ja nuorille ammattilaisille. Painopisteenä ovat kohteet, joissa on tyypillisesti 150–350 asuntoa suurissa ja keskisuurissa kaupungeissa. Tontteja on jo varmistettu noin 500 lisäasuntoa varten, ja keskipitkällä aikavälillä tavoitteena on noin 1 000 uutta asuntoa vuodessa. Konsepti toistuu siis hankkeesta toiseen, eikä se ole kertaluonteinen.

Tässä hankkeessa FOX Living vastaa konseptista, suunnittelusta, rahoituksen valmistelusta ja rakennustöiden johtamisesta valmistumiseen asti. Suunnitelmana on myydä valmis ja vuokrattu kiinteistö, ei pitää sitä omassa salkussa pitkään.

Sijoittajalle tämä tarkoittaa, että hankkeen takana on kehittäjä, joka on erikoistunut juuri opiskelija-asuntoihin ja nuorten ammattilaisten asumiseen. Kehittäjällä on kokemusta sekä valmiista että käynnissä olevista hankkeista. Kokemus, vakiintuneet prosessit ja ammattimainen kiinteistönhoito voivat pienentää tyypillisiä kehitys- ja operatiivisia riskejä, mutta sijoitusriskiä ne eivät poista.

Moduulirakentaminen kokeneen saksalaisen rakennusyhtiön kanssa

Hankkeessa käytetään täysvolyymista moduulirakentamista. Tämä tarkoittaa, että asunnot valmistetaan kolmiulotteisina, pitkälti sisustettuina tilamoduuleina tehtaalla ja kuljetetaan sitten valmiina yksikköinä rakennuspaikalle. Suuri osa viimeistelytöistä tehdään siis hallituissa olosuhteissa tehtaassa. Rakennuspaikalla moduulit asennetaan ja täydennetään julkisivulla ja muilla viimeistelytöillä. Näin rakentaminen siirtyy pitkälti perinteiseltä työmaalta suunniteltavissa olevaksi kokoonpanoprosessiksi.

Sijoituslogiikka ja takaisinmaksu

Yritystiedot

Huomio hankkeen ja rahoituksen esittämisestä

Kokonaislaskelma

Seuraavat tiedot perustuvat hankkeen kehittäjän FOX Living PE 1 GmbH & Co. KG:n nykyiseen suunnitteluun.

Hankkeen kokonaiskustannusten arvioidaan tällä hetkellä olevan noin 28,06 miljoonaa euroa. Arvio perustuu nykyiseen kustannusarvioon, hankelaskelmaan ja markkinoilla yleisesti käytettyihin vertailuarvoihin.

Koska kyse on ennusteista, kustannusten, aikataulun ja hankkeen laajuuden poikkeamia ei voida sulkea pois.

Rahoituksen lähteet

Rakennushankkeen kokonaisrahoitus on yhteensä 28,06 miljoonaa euroa. Se koostuu kolmesta osasta: pankkilaina 64 %, oma pääoma 21 % ja Invesdor 15 %.

Tässä tarjottava toinen, enintään 2,645 miljoonan euron erä rahoittaa rakennusvaiheen käynnistämistä: moduulien tuotannon aloittamista ja rakennuspaikan valmistelua, sekä tämän joukkovelkakirjan rahoituskuluja.

Rakennuskustannuksiin kohdistuva osuus siirretään hankkeen kehittäjältä kiinteistöyhtiölle osakaslainana. Rahoituskuluihin tarkoitettu osuus jää hankkeen kehittäjän tasolle. Lisäksi osa Invesdorin kokonaissijoituksesta toimii hankkeen kehittäjän korko- ja rahoituskulujen reservinä.

*Hankkeen kehittäjä sitoutuu sijoittamaan koko kiinteistöhankkeeseen yhteensä enintään 5 889 600 euroa omaa pääomaa ja asettamaan sen hankeyhtiön käyttöön.Summa perustuu nykyiseen, tietoisen varovaiseen arvioon kokonaisinvestointikustannuksista, ja se maksetaan vaiheittain hankkeen edetessä. Tästä summasta hankkeen kehittäjä on jo sijoittanut noin 2,34 miljoonaa euroa. Jos hankkeen kokonaiskustannukset pienenevät hankkeen edetessä, hankkeen kehittäjän sijoittaman oman pääoman määrä pienenee vastaavasti, olettaen että pankkilaina ja sijoittajapääoma pysyvät ennallaan.

Liiketoimintalogiikka ja myyntituotot

Hankkeen kokonaiskustannusten arvioidaan tällä hetkellä olevan noin 28,06 miljoonaa euroa. Nykyisen suunnitelman mukaan valmiit ja täyteen vuokratut asunnot on tarkoitus myydä noin 34 miljoonalla eurolla. Perusskenaariossa kustannusten ja odotettujen myyntituottojen välille jää siis selkeä marginaali: nykyisen laskelman mukaan noin 21,17 %.

Myöhemmässä myynnissä kauppahinnasta maksetaan ensin pankkilaina (noin 18 miljoonaa euroa) ja muut ensisijaiset velvoitteet. Loppuosalla maksetaan takaisin Invesdorin joukkovelkakirjat, erä 1 ja erä 2, yhteensä 4,18 miljoonaa euroa bruttona. Vasta näiden jälkeen mahdollinen ylijäämä siirtyy hankkeen kehittäjälle. Sijoittajan näkökulmasta tämä tarkoittaa, että joukkovelkakirja maksetaan takaisin ennen omaa pääomaa. Oma pääoma toimii siis puskurina joukkovelkakirjan takaisinmaksulle.

Takaisinmaksu edellyttää, että hanke pysyy budjetissa, suunnitellut vuokrat ja käyttöaste toteutuvat suunnilleen odotetusti ja markkina mahdollistaa riittävän myyntihinnan. Jos kustannukset, vuokrat tai myyntihinta poikkeavat merkittävästi suunnitelmasta, puskuri voi pienentyä tai loppua kokonaan. Pahimmillaan rahaa ei riitä joukkovelkakirjan täyteen takaisinmaksuun pankkilainan jälkeen. Nämä luvut siis selittävät, miksi takaisinmaksu vaikuttaa uskottavalta perusskenaariossa, mutta ne eivät ole tae. Yksityiskohtaiset oletukset ja riskit on kuvattu kohdassa "Vakuudet ja riskit" sekä KIIS-asiakirjassa.

Mahdolliset exit-skenaariot

Edellä esitettyjen exit-skenaarioiden lisäksi myös yksittäisten asuntojen myynti on mahdollista, sillä asunnoille on haettu omistusoikeustodistusta.

Nämä ovat tämänhetkisen arvion mukaan mahdollisia ostajaryhmiä. Toteutuuko myynti ja millä ehdoilla, riippuu markkinatilanteesta, vuokrauksen onnistumisesta ja institutionaalisten ostajien tuottovaatimuksista myyntihetkellä. Sitä ei voida taata

Maksuvirta

Maksuvirta, erä 2

• Joukkovelkakirjan kiinteä korko on 7,75 % p.a.
• Laina-aika alkaa 30.9.2026 ja päättyy 31.7.2028 (noin 22 kuukautta).
• Korot maksetaan neljännesvuosittain jälkikäteen: 30.3., 30.6., 30.9. ja 30.12. joka vuosi, ensimmäisen kerran 30.12.2026.
• Sijoitetun pääoman takaisinmaksu erääntyy laina-ajan päättyessä 31.7.2028, hankkeen odotetuista myyntituotoista pankkilainan takaisinmaksun jälkeen

Yksinkertaistettu riskien yhteenveto

Kiinteistöhankkeisiin sijoittaminen joukkovelkakirjojen kautta sisältää merkittäviä riskejä. Voit menettää sijoittamasi rahat osittain tai kokonaan.

Seuraava teksti antaa lyhyen ja hyvin yksinkertaistetun yleiskuvan valikoiduista riskeistä, jotka liittyvät sijoittamiseen FOX Living II -hankkeeseen.

Yhteenveto ei ole kattava, eikä se korvaa riskien yksityiskohtaista kuvausta avaintietoasiakirjassa (KIIS).

Ennen sijoittamista sinun tulee lukea KIIS huolellisesti kokonaisuudessaan ja arvioida, ymmärrätkö siinä kuvatut riskit ja pystytkö kantamaan ne.

Jos tämän yhteenvedon ja KIIS:n välillä on ristiriitoja, KIIS on ensisijainen riskien esittämisen osalta.

Keskeiset riskialueet: lyhyt yleiskuva

• Hanke- ja kiinteistökehitysriski
  Sijoitus riippuu merkittävästi siitä, onnistuuko kiinteistöhankkeen "FOX Living – Apartments Braunschweig" kehittäminen ja myynti. Rakentamisen viivästyminen, rakennuskustannusten nousu, materiaali- tai työvoimapula, korkotason muutokset tai kiinteistömarkkinan epäsuotuisa kehitys voivat viivästyttää hanketta tai pienentää saavutettavia myyntituottoja. Jos hankkeen suunniteltu myynti ei toteudu, viivästyy tai jää odotettua alhaisemmaksi, korko- ja pääomamaksut voivat viivästyä, jäädä osittaisiksi tai jäädä kokonaan maksamatta. Pahimmassa tapauksessa sijoitettu pääoma voidaan menettää kokonaan.

• Osakaslainaan ja sen takaisinmaksuun liittyvä riski
  Osa liikkeeseenlaskun tuotosta siirretään hankkeen kehittäjältä kiinteistön omistavalle yhtiölle osakaslainana. Joukkovelkakirjan takaisinmaksu riippuu siis myös siitä, pystyykö kiinteistöyhtiö maksamaan tämän osakaslainan takaisin. Taloudellisesti osakaslaina maksetaan takaisin vasta sen jälkeen, kun kiinteistöyhtiön ensisijainen pankkirahoitus on hoidettu. Jos kiinteistöyhtiölle tulee taloudellisia vaikeuksia tai se ajautuu maksukyvyttömäksi, osakaslaina voidaan maksaa takaisin myöhässä, osittain tai ei lainkaan. Tämä voi johtaa siihen, ettei hankkeen kehittäjä pysty maksamaan sijoittajille korkoa ja pääomaa täysimääräisesti tai ajallaan.

• Rajoitettuun vakuuteen ja takaukseen liittyvä riski
  Sijoitus on turvattu ainoastaan FOX Living GmbH:n antamalla suoraan täytäntöönpanokelpoisella enimmäisvastuutakauksella, jonka määrä on 270 000 euroa. Takaus kattaa siis vain rajallisen osan liikkeeseenlaskun enimmäismäärästä, joka on 2 645 000 euroa. Lisäksi FOX Living GmbH on jo antanut erillisen 160 000 euron enimmäisvastuutakauksen hankkeen ensimmäiselle erälle. Tämä takaus ei ole tämän rahoituskierroksen sijoittajien käytettävissä. Jos ensimmäisen erän takausta joudutaan käyttämään, tämä voi heikentää FOX Living GmbH:n taloudellista tilaa ja siten myös tämän rahoituskierroksen takauksen arvoa. Jos takaaja ei pysty täyttämään velvoitteitaan kokonaan tai osittain, sijoittajat voivat kärsiä osittaisen tai täydellisen tappion takauksesta huolimatta.

• Yleiset sijoitus-, likviditeetti-, alusta- ja teknologiariskit
  Korko- ja pääomamaksut riippuvat hankkeen kehittäjän taloudellisesta tilanteesta ja maksukyvystä, ja ne voivat viivästyä, pienentyä tai jäädä kokonaan toteutumatta. Inflaatio, kulut ja sijoittajan oma verotilanne voivat lisäksi pienentää todellista tuottoa. Joukkovelkakirjalla on kiinteä laina-aika. Tällä hetkellä sille ei ole pörssikauppaa eikä likvidejä jälkimarkkinoita, joten myynti ennen laina-ajan päättymistä ei välttämättä ole mahdollista, tai se voi onnistua vain taloudellisella tappiolla. Joukkorahoitusalustan tai teknisten järjestelmien häiriö voi viivästyttää viestintää ja maksuja tai vaikeuttaa saatavien perimistä. Sijoittajilla ei myöskään ole ääni- tai osallistumisoikeuksia yhtiössä. Tietyin edellytyksin liikkeeseenlaskun ehtoja voidaan muuttaa joukkovelkakirjanhaltijoiden enemmistöpäätöksellä. Koska joukkovelkakirja on sähköinen arvopaperi, tekniset häiriöt, kyberhyökkäykset tai ongelmat rekisterissä tai digitaalisessa säilytyspalvelussa voivat väliaikaisesti tai pahimmassa tapauksessa pysyvästi vaikeuttaa pääsyä arvopapereihin.

Huomio:

Tästä päivitysosiosta löydät muun muassa vastauksia sijoittajien esittämiin kysymyksiin. Vastaukset antaa kyseinen yhtiö, ja ne merkitään sen mukaisesti.

Invesdor ei tee erillistä tarkastusta rahoitusvaiheen alkamisen jälkeen toimitetuille tiedoille.

Onko sinulla kysymyksiä yhtiölle? Lähetä ne suoraan osoitteeseen service@invesdor.de tai service@invesdor.at.

PÄIVITYS 3.9.2026: Miksi FOX Living II:n korko on matalampi ja mitä hankkeen eteneminen tarkoittaa sijoittajille?

Tämän kierroksen korko on 7,75 % p.a., kun ensimmäisen rahoituskierroksen, FOX Living I:n, korko oli 8,75 % p.a. Syynä on hankkeen eteneminen.

FOX Living I rahoitti hankkeen aikaisempaa vaihetta: tontin hankintaa ja alkuvaiheen suunnittelua. FOX Living II rahoittaa rakennusvaiheen käynnistämistä, ja tämän erän varojen maksaminen edellyttää rakennusluvan myöntämistä.

Tämä tarkoittaa, että yksi keskeisistä hankeriskeistä, eli se, eteneekö hanke suunnitellusti, on jo merkittävästi pienentynyt siihen mennessä, kun tämä erä maksetaan. Matalampi korko heijastaa tätä pienentynyttä hankeriskiä.

PÄIVITYS 7. syyskuuta 2026: Asuntojen rakennuslupa myönnetty

Braunschweigin kaupunki myönsi 2. syyskuuta 2026 rakennusluvan Lampadiusringin 189 asunnolle. Tämä on hankkeen toteutuksen kannalta keskeinen virstanpylväs ja vähentää merkittävästi lupiin liittyvää riskiä.

Kiinteistökehityshankkeessa kyseessä on merkittävä virstanpylväs. Ennen rakennusluvan myöntämistä on yleensä epäselvää, missä laajuudessa ja millä ehdoilla hanke voidaan toteuttaa kaava- ja rakennuslainsäädännön mukaisesti. FOX Living II -hankkeen lupiin liittyvä riski on näin ollen vähentynyt merkittävästi.

Rakennuslupa on myös keskeinen edellytys toisen rahoituserän maksamiselle. Nyt kun lupa on myönnetty, rakennusmoduulien valmistus tehtaalla ja työmaan perustaminen voivat alkaa ilmoitetusti suunnitellun aikataulun mukaisesti.

PÄIVITYS 31.8.2026: Miksi tämän rahoituskierroksen nimi on FOX Living II, vaikka hankkeen toteuttaja on FOX Living Holding 1 GmbH & Co. KG?

FOX Living Holding 1 GmbH & Co. KG on hankkeen toteuttajan ja rahoituksen saavan yhtiön nimi. FOX Living II on puolestaan rahoituskierroksen nimi.

“II” tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että kyseessä on saman hankkeen toinen rahoituskierros. Sen voi ajatella ensimmäisenä ja toisena rahoituskierroksena: FOX Living I oli ensimmäinen vaihe ja FOX Living II on toinen.

Molemmat rahoituskierrokset liittyvät samaan hankkeeseen ja samaan hankkeen toteuttajaan. Yhtiön nimi ja rahoituskierroksen nimi ovat siis kaksi eri asiaa.